W natłoku kłamliwej propagandy rozpowszechnianej przez lobby prezesów i straszenia szczególnie osób starszych rzekomymi kosztami remontów (osławione już kłamstwo o walących się i cieknących dachach) warto wskazać najważniejsze różnice między postkomunistycznymi spółdzielniami-molochami, a wspólnotami mieszkaniowymi.


  • Zarządzanie

    Spółdzielnia: w spółdzielni-molochu szeregowy członek nie ma wpływu na zarządzanie, zaciąganie zobowiązań ani sposób wydawania pieniędzy, ponieważ w molochach liczących kilkanaście tysięcy członków uprawnieni spółdzielcy nie mają nawet możliwości wzięcia udziału w zebraniach i głosowaniach (np. spółdzielnia dla 14 tys. członków organizuje zebranie w sali na 500 miejsc).

    Wniosek: członek spółdzielni nie ma wpływu na zarządzenie.

    Wspólnota: właściciele lokali realnie współdecydują o zarządzaniu i wydawaniu pieniędzy czynszowych, ponieważ wspólnoty przeważnie liczą od kilkunastu do kilkudziesięciu lokali i dzięki temu możliwe jest zachowanie demokratycznych procedur.

    Wniosek: właściciel lokalu we wspólnocie realnie współdecyduje o funkcjonowaniu wspólnoty.


  • Zmiana zarządcy

    Spółdzielnia: w molochach zmiana władz jest praktycznie niemożliwa. W praktyce prezesi ustanowieni w momencie zakładania spółdzielni (i dalej ich partyjni spadkobiercy) rządzą nimi nieprzerwanie od powstania. W przypadku pokomunistycznej spółdzielczości wybory i zebrania nie mają ochrony przewidzianej w kodeksie karnym dla wyborów samorządowych i parlamentarnych. Zarządy spółdzielni posiadają tzw. drużyny liczące średnio od 100 do 300 osób, złożone z pracowników, członków ich rodzin, osób z firm mających wyłączność na świadczenie usług dla spółdzielni. Drużyny monopolizują zebrania, szczególnie w przypadku jednoczęściowych walnych. Zwykli członkowie spółdzielni wiedząc, że zebrania i wybory nie są przeprowadzane w sposób demokratyczny, z reguły unikają uczestnictwa w obradach. Wskutek tego o całokształcie funkcjonowania spółdzielni decyduje zarząd, pracownicy i firmy otrzymujące zlecenia.

    Wniosek: członkowie spółdzielni nie mogą zmienić zarządcy.

    Wspólnota: zebrania we wspólnotach co do zasady mają demokratyczny charakter. Uchwały podejmuje się większością głosów z poszanowaniem praw wszystkich właścicieli. Zmiana zarządcy dokonywana jest również na podstawie uchwały. Łatwość zmiany zarządcy skutkuje większą dbałością o majątek wspólnoty oraz racjonalnym poziomem cen usług, wynikającym z konkurencji.

    Wniosek: właściciele lokali mogą łatwo przegłosować zmianę zarządcy.


  • Czynsz

    Spółdzielnia: czynsz narzucany przez prezesów jest średnio wyższy o 50-100 procent w porównaniu do stawek zarządców wspólnotowych. Przyczyną takiego stanu jest przerost aparatu administracyjnego i ogromne wynagrodzenia prezesów. Spółdzielnie-molochy mające 12-15 tysięcy członków zatrudniają przeciętnie od 100 do 200 pracowników. Wynagrodzenia w molochach są wyższe od przeciętnych. Dodatkowy koszt stanowią najróżniejsze przywileje i fundusze, nie wspominając o nagrodach i premiach dla prezesów, komórkach, autach służbowych, ryczałtach kilometrów itp. Brak elementarnej ekonomii i logiki w gospodarce finansowej skutkuje wyższymi opłatami czynszowymi.

    Wniosek: w spółdzielni-molochu jest znacznie wyższy czynsz w porównaniu do wspólnoty.

    Wspólnota: zarządca działa pod presją konkurencji i świadomości realnej kontroli przez właścicieli lokali. Ewentualna niegospodarność lub działanie na szkodę prowadzi do usunięcia zarządcy i dodatkowo może rodzić rzeczywistą odpowiedzialność karną.

    Wniosek: niższy czynsz we wspólnocie mieszkaniowej – dzięki konkurencji między zarządcami.

  • Bezpieczeństwo i prawo do lokalu

    Spółdzielnia: molochy są często zadłużone i zagrożone upadłością. Prezesi, głosami pracowników, na corocznych walnych zgromadzeniach dostają zgody na zadłużanie spółdzielni, np. na 20-30 mln złotych, co bezpośrednio zwiększa zagrożenie niewypłacalnością. Z dostępnych informacji wynika, że dotychczas w Polsce upadło ponad 60 spółdzielni. W dobie kryzysu dodatkowo wzrasta niebezpieczeństwo bankructw spółdzielni-molochów. W przypadku upadłości lokale będące własnością spółdzielni (lokatorskie i własnościowe) wejdą w skład masy upadłościowej. Osoby posiadające tytuły lokatorskie najłatwiej stracą zajmowane mieszkania. Spółdzielcy posiadający tytuły własnościowe mogą ubiegać się o ustanowienie odrębnej własności. Generalnie posiadacze lokatorskiego i własnościowego prawa odpowiadają za długi spółdzielni (przykładem może być sytuacja z Nadarzyna, gdzie komornik zlicytował lokal własnościowy na poczet spłaty długów spółdzielni). Bezpieczni są jedynie właściciele lokali, gdyż ich mieszkania w przypadku ogłoszenia upadłości spółdzielni-molocha nie będą licytowane i nie wejdą w poczet masy upadłościowej.

    Wniosek: osoby posiadające spółdzielcze prawa do lokali mogą stracić dorobek życia w przypadku upadłości spółdzielni. Dodatkowo muszą spłacać kredyty, na których zaciąganie nie mają żadnego wpływu.

    Wspólnota: co do zasady zarządca nie ma możliwości zaciągnięcia zobowiązań bez zgody właścicieli. Uchwały o kredytach podlegają bezpośredniej kontroli zrzeszonych we wspólnocie właścicieli.

    Wniosek: ustawa o własności lokali wyklucza niekontrolowane zaciąganie zobowiązań na koszt właścicieli.

  • Remonty

    Spółdzielnia: generalnie mało i drogo. Nieusuwalność zarządów, brak kontroli i odpowiedzialności za wydatki prowadzi do akceptowania nierynkowych cen, niższej jakości robót, niekorzystania z funduszy państwowych, wykonywania nieracjonalnych remontów. Przykład: spółdzielnia-moloch dociepla i maluje filarki międzyokienne (ok. 25 procent powierzchni bloku) styropianem 4-5 cm, w cenie 210 zł netto za m2. W tym czasie rynkowa cena kompleksowego docieplania budynku styropianem o grubości 10 cm nie przekracza 90 zł netto za m2. W kolejnym roku spółdzielnia-moloch przystępuje do docieplania budynków, w których  ocieplała  filarki. Spółdzielnia-moloch nie korzysta z państwowego programu wsparcia termomodernizacji budynków (państwo oferowało 25 procent premii).

    Wniosek: roboty remontowe w spółdzielni są znacznie droższe niż we wspólnocie, niekoniecznie racjonalne i niekoniecznie oczekiwane przez członków.

    Wspólnota: właściciele lokali przy udziale zarządcy decydują o zakresie remontów i cenach robót. Niemożliwe jest zawyżenie cen prac lub wykonywanie nieracjonalnych robót (np. wspomniane docieplanie filarków, a w kolejnym roku docieplanie ścian).

    Wniosek: wspólnota przeprowadza więcej remontów, w niższych cenach, a roboty są wyższej jakości.


zrodlo2OPRACOWAŁ: Stanisław Bartnik
www.slonecznystok.pl